Арендодатель заблокировал вывоз имущества: взыскание упущенной выгоды и реального ущерба

Для кого этот материал

• Для арендаторов, столкнувшихся с препятствиями при вывозе имущества.

• Для арендодателей, желающих избежать судебных рисков.

• Для юристов, сопровождающих арендные споры.

Введение

Ситуация: договор аренды подходит к концу, арендатор заказывает технику для вывоза оборудования и готовой продукции, но на проходной получает отказ. Въезд запрещён. Техника простаивает, продукция остаётся в цехе, контрагенты не получают поставку. Арендодатель ссылается на пропускной режим, а затем заявляет, что имущества на территории не было.

Разбираемое дело — классический пример того, как арендатор доказал факт создания препятствий и взыскал убытки: реальный ущерб за простой техники и упущенную выгоду от несостоявшейся продажи продукции. Суд признал действия арендодателя злоупотреблением правом и применил принцип эстоппель.

Суть спора

Арендатор занимал производственный цех на основании договора субаренды. За несколько дней до окончания срока аренды арендатор заказал спецтехнику для вывоза имущества и готовой продукции.

29.03.2024 сотрудник охраны не допустил на территорию технику и работника арендатора. Был составлен акт о воспрепятствовании въезду. Арендатор направил претензию, но доступ так и не был обеспечен.

После окончания срока аренды арендатор вернул помещение, направив акты возврата. Арендодатель их не подписал и не вернул. Впоследствии арендодатель утверждал, что имущества на территории не было, а акт возврата был подписан в одностороннем порядке с указанием на наличие мусора и повреждений.

Арендатор обратился в суд с иском о взыскании:

• неосновательного обогащения (стоимость оставленного имущества);

• реального ущерба (стоимость простоя спецтехники);

• упущенной выгоды (неполученная прибыль от продажи продукции).

Суд удовлетворил иск частично: взыскал реальный ущерб и упущенную выгоду. В удовлетворении требования о неосновательном обогащении отказал, поскольку факт нахождения имущества в арендуемом помещении не доказан.

Что решил суд

1. Арендодатель обязан обеспечить доступ к помещению до окончания срока аренды

Суд установил, что арендодатель в нарушение статьи 606 и пункта 3 статьи 611 ГК РФ не обеспечил арендатору доступ к помещению 29.03.2024 — в период действия договора.

Факт воспрепятствования въезду подтверждён актом, подписанным водителями техники и сотрудником арендатора.

Довод арендодателя о нарушении пропускного режима суд отклонил: доказательств этого не представлено, а при проверке полицией представители арендодателя от дачи пояснений отказались.

2. Отсутствие имущества в день окончания аренды не освобождает арендодателя

Арендодатель утверждал, что 01.04.2024 помещение было пустым.

Однако суд указал: акт осмотра от 01.04.2024 составлен в отсутствие арендатора, доказательства его извещения отсутствуют. Следовательно, этот акт не может быть признан достоверным доказательством.

Кроме того, арендодатель более полутора лет не допускал арендатора для осмотра помещения, в том числе после определения суда, предлагавшего провести совместный осмотр. Такое поведение суд квалифицировал как злоупотребление правом.

3. Упущенная выгода взыскана (без НДС)

Суд признал доказанным факт нахождения продукции в арендуемом помещении. Фото из мессенджера подтвердили, что продукция находилась в цехе и была готова к отгрузке. Арендодатель не обеспечил доступ для вывоза, поэтому ответственность за утрату продукции лежит на нём.

Размер упущенной выгоды определён по договору поставки. Суд уменьшил сумму на НДС, поскольку НДС не включается в состав убытков, если не доказано его реальное перечисление в бюджет.

4. Реальный ущерб снижен вдвое из-за вины кредитора

Истец заявил стоимость простоя спецтехники. Суд признал, что арендатор мог уменьшить убытки, отказавшись от услуг техники в тот же день, когда стало ясно, что въезд невозможен. Вместо этого техника простояла весь рабочий день. Суд уменьшил сумму, применив статью 404 ГК РФ (вина кредитора).

5. Неосновательное обогащение не доказано

Истец требовал стоимость имущества, но на фотографиях оно не запечатлено. Суд не усмотрел оснований для вывода о его нахождении в помещении и, соответственно, об утрате по вине ответчика.

Правовые конструкции

Статья 10 ГК РФ — поведение арендодателя признано злоупотреблением правом.

Принцип эстоппель — арендодатель не вправе ссылаться на отсутствие имущества, если сам создал препятствия для его вывоза.

Статья 404 ГК РФ — размер убытков уменьшен из-за того, что кредитор не принял разумных мер к их уменьшению.

НДС и убытки — НДС исключён из расчёта упущенной выгоды, так как не является реальным ущербом.

Практические выводы:

Для арендаторов:

1. Фиксируйте факт воспрепятствования доступу. Акты, фото, переписка, вызов полиции — всё это доказательства.

2. Если арендодатель не подписывает акты возврата — направляйте их ценным письмом с описью. Это подтвердит, что вы исполнили обязанность по возврату.

3. При расчёте упущенной выгоды исключайте НДС, если он подлежит возмещению из бюджета.

4. Если техника простаивает из-за действий арендодателя, не держите её весь день — это может быть расценено как ваша вина в увеличении убытков.

Для арендодателей:

1. Не препятствуйте вывозу имущества арендатора в период действия договора. Это прямое нарушение обязанности предоставить помещение в пользование.

2. Участвуйте в совместных осмотрах. Односторонние акты суд может не принять.

3. Не изменяйте позицию в процессе: если вы не пускали арендатора, потом не ссылайтесь на то, что имущества не было. Суд применит эстоппель.