Арендные споры: взыскание платы за период после освобождения помещения
Для кого этот материал
Для арендаторов, освобождающих помещения и сталкивающихся с требованиями о взыскании арендной платы за период после фактического прекращения пользования.
Для арендодателей, взыскивающих арендную плату и убытки с арендаторов.
Для юристов, сопровождающих арендные споры.
Суть спора
Арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора аренды с 01.07.2022. Помещение освобождено, арендатор прекратил пользование имуществом, что подтверждается отсутствием потребления коммунальных ресурсов и демонтажем входной двери для обеспечения доступа. Арендная плата внесена за июль 2022 года в соответствии с условиями договора о двухмесячном сроке уведомления.
Арендодатель акт возврата помещения не подписал. Спустя время обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы за период с августа 2022 по июнь 2023 года, упущенной выгоды и ущерба.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск частично, исходя из того, что арендатор не представил подписанный акт приёма-передачи, а следовательно, помещение не возвращено.
Кассационная инстанция отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение.
Позиция кассации
1. Отсутствие акта возврата не является безусловным доказательством пользования
Суд кассационной инстанции указал, что акт приёма-передачи не является единственным допустимым доказательством возврата помещения. Арендатор вправе подтверждать фактическое освобождение иными доказательствами: отсутствием потребления коммунальных ресурсов, демонтажем оборудования, обеспечивающего доступ, уведомлением арендодателя о готовности передать помещение.
Арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период после прекращения пользования, если он уклонялся от приёмки помещения.
2. Арендодатель обязан принять помещение даже при наличии недостатков
Наличие недостатков, не устранённых арендатором, не является основанием для отказа в приёмке помещения. Права арендодателя в таком случае защищаются предъявлением требования о возмещении ущерба, а не продлением срока пользования.
3. Упущенная выгода не подлежит взысканию при отсутствии доказательств принятия мер к её минимизации
Для взыскания упущенной выгоды необходимо доказать, что арендодатель предпринял все меры для сдачи помещения в аренду. Ожидание проведения судебной экспертизы в течение восьми месяцев не является обстоятельством, освобождающим от обязанности минимизировать убытки.
4. Письмо о готовности возместить ущерб не является признанием иска
Письмо ответчика с предложением возместить расходы на восстановительный ремонт не может быть положено в основу решения о взыскании ущерба без установления фактических обстоятельств причинения вреда и его размера.
Практические выводы
Для арендаторов:
При освобождении помещения фиксируйте факт возврата документально: составьте односторонний акт, направьте его арендодателю ценным письмом с описью вложения, сделайте фото- и видеосъёмку.
Уведомляйте арендодателя о готовности передать помещение. Если он уклоняется от приёмки — это его риск, а не ваш.
Отсутствие подписанного акта не является основанием для взыскания арендной платы, если фактическое пользование прекращено.
Для арендодателей:
Не уклоняйтесь от приёмки помещения. Если вы это делаете для продления срока взыскания арендной платы — суд откажет во взыскании.
Ущерб должен быть подтверждён надлежащими доказательствами: заключением эксперта, сметой на восстановительный ремонт.
При взыскании упущенной выгоды доказывайте, что предприняли все меры для сдачи помещения. Если не докажете — откажут.
Для юристов:
При подготовке иска о взыскании арендной платы проверяйте, не уклонялся ли арендодатель от приёмки помещения. Если да — иск в этой части бесперспективен.
При взыскании ущерба требуйте проведения экспертизы. Письменное согласие ответчика на возмещение без установления фактических обстоятельств — не основание для удовлетворения иска.
При взыскании упущенной выгоды доказывайте, что были приняты все меры для минимизации убытков.
Арендные споры. Обжалование судебных актов.
Представительство в судах по арендным спорам. Оспаривание требований о взыскании арендной платы за пустующие помещения. Обжалование решений судов первой инстанции.