Юридический анализ «бабушкинской схемы» c недвижимостью и правовая позиция Верховного суда РФ

Как Защитить сделку с Недвижимостью после Решения Верховного Суда

Добросовестный покупатель больше не останется без квартиры и денег: ключевое решение Верховного суда изменило правила игры на рынке.

16 декабря 2025 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации вынесла принципиальное определение, отменившее прецедентную судебную практику по делам об оспаривании сделок с недвижимостью после их исполнения.

Данное решение является ключевым для восстановления правовой определенности в сфере оборота недвижимости и защиты прав добросовестных приобретателей.

Сущность правовой проблемы ("бабушкинской схемы")

Правовой феномен, получивший в профессиональной среде условное наименование, возникает в ситуации, когда отчуждатель объекта недвижимости, получивший полную оплату, впоследствии обращается в суд с иском о признании сделки купли-продажи недействительной. В качестве основания истцом заявляется введение его в заблуждение, обман, угрозы или иное воздействие со стороны третьих лиц, в результате которого денежные средства после получения были утрачены.

До указанного решения Верховного суда превалирующей была судебная практика, допускавшая применение односторонней реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Суды, удовлетворяя подобные иски, восстанавливали право собственности за отчуждателем, не возлагая на него обязанность по возврату полученного по сделке денежного эквивалента. Бремя убытков в полном объеме перекладывалось на приобретателя, который, являясь добросовестным участником оборота, исполнял все предусмотренные законом процедуры (проверка юридической чистоты, государственная регистрация перехода права).

Следствием такой практики являлось:

• Системное нарушение баланса интересов и принципа справедливости.

• Фактическое обесценение института государственной регистрации права.

• Резкое снижение правовой безопасности сделок на вторичном рынке недвижимости.

Как Верховный суд защитил покупателей недвижимости: разбор нового правила

Верховный суд в своем определении обозначил следующие принципиальные подходы, которые обязательны для применения нижестоящими судами:

1. Приоритет защиты права собственности добросовестного приобретателя. Суд четко указал, что лицо, которое приобрело имущество возмездно, совершило все необходимые разумные действия по проверке продавца и объекта, зарегистрировало право в ЕГРН, не может быть лишено этого права исключительно ввиду того, что отчуждатель стал жертвой противоправных действий третьих лиц, не связанных с приобретателем.

2. Необходимость установления прямой причинно-следственной связи. Для удовлетворения иска по статьям 178 (заблуждение) или 179 (обман, угроза) ГК РФ суд должен установить, что именно действия конкретного приобретателя (или его представителя) ввели отчуждателя в заблуждение или были сопряжены с обманом/угрозой. Факт мошеннических действий третьих лиц после завершения расчетов и регистрации права сам по себе не является основанием для признания сделки с добросовестным приобретателем недействительной.

3. Уточнение применения последствий недействительности сделки. Верховный суд дал понять, что даже в исключительных случаях, когда сделка может быть оспорена, вопрос о применении последствий в виде односторонней реституции требует отдельного, тщательного обоснования с учетом всех обстоятельств и принципа соразмерности.

Рекомендации для участников сделок

Для минимизации правовых рисков сторонам сделок рекомендуется предпринимать следующие дополнительные меры:

Для приобретателя:

1. Документальная фиксация добросовестности: Помимо стандартного пакета документов, целесообразно обеспечить доказательства, подтверждающие осмотрительность при выборе контрагента и объекта (анализ рыночной цены, проверка правоспособности продавца).

2. Фиксация волеизъявления отчуждателя: Настоятельно рекомендуется проводить видеозапись процесса переговоров и подписания документов, на которой зафиксированы вопросы о понимании продавцом сути и последствий сделки, об отсутствии давления, о получении им полной суммы оплаты. Присутствие на сделке совершеннолетних родственников или иных лиц со стороны продавца также является весомым доказательством.

3. Процессуальная позиция: В случае предъявления иска о признании сделки недействительной необходимо занимать активную позицию, заявляя ходатайства о проведении судебных экспертиз (в том числе комплексной психолого-психиатрической), о привлечении к участию в деле предполагаемых мошенников, и настаивать на применении правил о двусторонней реституции с взысканием полной стоимости имущества.

Для отчуждателя (продавца):

1. Осознанность действий: Необходимо понимать, что факт утраты денежных средств в результате преступления после завершения сделки является предметом отдельного уголовного дела и гражданского иска к непосредственным виновникам, а не основанием для автоматического расторжения зарегистрированной сделки с покупателем.

2. Ответственность за выбор контрагентов: Суды все чаще учитывают, что продавец, как сторона, первоначально вступившая в контакт с мошенниками, несет бремя ответственности за свою юридическую и финансовую неосмотрительность.

Заключение

Определение Верховного суда РФ от 16.12.2025 является системообразующим и направлено на стабилизацию гражданского оборота недвижимости. Оно восстанавливает базовые принципы права, защищая добросовестного приобретателя и возлагая риски, связанные с противоправными действиями третьих лиц, на ту сторону сделки, которая имела возможность такие действия предотвратить. Данная правовая позиция подлежит безусловному учету при разработке правовых стратегий и проведении любых сделок с недвижимым имуществом.